La zona tensionada cambia el alquiler en Santiago: más oferta para estudiantes y menos vivienda estable

Rosa Rodríguez y Álvaro Varela, agentes inmobiliarios de REMAX Riazor, analizaron en Radio Líder Santiago la situación del mercado de la vivienda, el impacto de la declaración de zona tensionada, la evolución de los precios y el desplazamiento de la demanda hacia municipios cada vez más alejados de Compostela.

La entrada en vigor de la zona de mercado residencial tensionado en Santiago de Compostela está provocando cambios visibles en el alquiler de la ciudad. Así lo explicaron Rosa Rodríguez y Álvaro Varela, agentes inmobiliarios de REMAX Riazor, durante una entrevista en Radio Líder Santiago, en la que abordaron las dificultades que afrontan estudiantes, familias y propietarios en un mercado marcado por la escasez de vivienda y por una nueva regulación de los precios.

Uno de los principales efectos detectados por los profesionales se encuentra en el trasvase de viviendas desde el alquiler habitual hacia los contratos temporales. Álvaro Varela explicó que resulta fundamental diferenciar ambos mercados, ya que la regulación derivada de la zona tensionada afecta al alquiler de larga estancia, pero no de la misma manera al temporal. “Como el alquiler temporal no tiene tope, entonces hay más pisos para estudiantes que nunca”, señaló durante la entrevista.

Ese incremento de la oferta dirigida a estudiantes tiene, sin embargo, una contrapartida directa. Ante la pregunta de si ese movimiento supone una reducción del número de viviendas disponibles para familias o residentes que buscan contratos estables, la respuesta fue clara: “Pues sí”. Los agentes indicaron que parte de los propietarios ha optado por el mercado temporal y que la oferta de larga duración se ha reducido de forma considerable.

“Lo que sí que hemos notado es que ha subido la oferta muchísimo de pisos de estudiantes”, expusieron los representantes de REMAX Riazor al analizar las primeras consecuencias de la regulación. La nueva situación, añadieron, coincidió además con la campaña de búsqueda de vivienda para el inicio del curso, en un momento en el que numerosos propietarios todavía desconocían en profundidad el funcionamiento de la nueva normativa.

Los profesionales insistieron precisamente en la desorientación existente tanto entre propietarios como entre inquilinos. “La gente está muy perdida”, afirmó Rosa Rodríguez al explicar cómo se determinan ahora los precios de determinados alquileres. Según detalló, el propietario puede consultar el rango correspondiente a su inmueble mediante los instrumentos habilitados por el Ministerio de Vivienda, teniendo en cuenta aspectos como la superficie, la ubicación, el estado de conservación y otras características del piso.

La regulación establece así límites que antes no existían en ese segmento del mercado. “Lo que antes no tenía tope, ahora sí que empieza a haber unos baremos para fijar un precio”, explicó Rodríguez. No obstante, durante la conversación también precisaron que existen propietarios cuyos alquileres ya se encontraban dentro de los valores establecidos e incluso contratos antiguos con rentas inferiores a los precios actualmente contemplados.

En cuanto a los derechos del arrendatario, los agentes recordaron que la declaración de zona tensionada incide especialmente en el precio que puede establecer el propietario. El inquilino continúa protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene derecho a conocer la información que justifica la renta que se le solicita. “El inquilino tiene el derecho a recibir esta hojita que sale del ministerio y saber que su precio es el correcto”, explicaron.

El principal problema que los profesionales aseguran estar detectando tras los cambios es la reducción del número de viviendas disponibles para residencia habitual. Tras corregir inicialmente una referencia a la demanda, Varela resumió la situación: “Ha bajado la oferta de pisos muchísimo”. El resultado, añadió, es que una persona puede encontrar determinadas viviendas con precios más contenidos, pero afronta mayores dificultades para localizar un inmueble disponible. “Más dificultad que antes, que ya había dificultad, pero más dificultad”, afirmó.

La entrevista abordó también la compraventa, un mercado que, según los agentes, continúa activo y no está afectado directamente por la declaración de zona tensionada. “La gente quiere invertir, la gente quiere comprar, la gente compra para alquilar incluso”, señalaron, al tiempo que destacaron la presencia de compradores jóvenes.

Especialmente significativo fue el balance realizado sobre la evolución del precio de la vivienda en Compostela durante la última década. Varela, con diez años de experiencia en el sector, aseguró que en ese periodo “ha doblado el precio” y que, dependiendo del barrio, “a veces [se ha] triplicado”. El agente recordó que cuando comenzó a trabajar podían encontrarse viviendas por 70.000 u 80.000 euros, mientras que actualmente “encontrar un piso por debajo de 200.000 es complicado en Santiago. Muy complicado”.

La presión inmobiliaria tampoco termina en los límites municipales. Ames, Teo y otros concellos próximos han funcionado tradicionalmente como alternativa para quienes no conseguían acceder a una vivienda en Santiago, pero los representantes de REMAX Riazor advirtieron de que la falta de oferta comienza a reproducirse también en esas zonas. Municipios y núcleos antes considerados esencialmente residenciales han ido consolidándose, además, como espacios con vida propia.

La búsqueda de alternativas está llevando incluso a ampliar progresivamente el radio de residencia. “Está pasando que gente que es joven, que no puede acceder a un piso, tanto sea en alquiler como en compra, en Santiago, ya ni en Milladoiro y Bertamiráns, ya se vayan a Negreira, por ejemplo”, afirmaron. Durante la conversación citaron igualmente áreas como A Estrada, Ordes o Sigüeiro como ejemplos de territorios que ganan protagonismo ante las dificultades de acceso a Compostela.

“Lo que antes veíamos como tercera línea […] ya están en primera línea de batalla para comprar y alquilar”, resumieron los agentes, convencidos de que este desplazamiento está contribuyendo también a transformar algunos de esos núcleos. Sigüeiro fue mencionado como ejemplo de localidades en las que la llegada de nuevos residentes ha favorecido la aparición de servicios, colegios, parques y nuevos negocios.

Otro de los asuntos tratados fue la creciente preocupación de algunos propietarios por los impagos y las garantías exigidas a los arrendatarios. Los agentes explicaron que el seguro de protección de pagos se ha convertido en una herramienta mucho más habitual que hace una década. Se trata de una póliza abonada legalmente por el propietario que busca garantizar el cobro de la renta en caso de impago y que, a su vez, implica un análisis más exigente de la solvencia del candidato.

En el caso de los estudiantes, los requisitos también se han reforzado. Los profesionales explicaron que habitualmente se solicita que los padres actúen como avalistas, aporten documentación económica y firmen el contrato. “Es un requisito imprescindible que sus padres se hagan de avalistas y que firmen el contrato”, indicaron, aunque admitieron que “la seguridad absoluta no existe” y que la clave pasa por valorar cada operación y buscar el perfil más adecuado para cada inmueble.

La conversación se extendió asimismo a los bajos comerciales y a los cambios experimentados por el consumo en Santiago. Desde una valoración personal como profesional del sector, Varela vinculó parte de la menor actividad del comercio tradicional al crecimiento de las compras por internet y a una transformación general de los hábitos sociales. “Es un cambio social, yo creo, más que ya de consumo, porque ha cambiado la sociedad”, reflexionó.

La vivienda, en cualquier caso, concentró el grueso de una entrevista que dibujó un mercado sometido a fuertes tensiones. Frente al cierto alivio que una mayor oferta temporal puede estar proporcionando a los estudiantes, los agentes de REMAX Riazor alertaron de una disponibilidad cada vez menor para quienes buscan establecerse de forma permanente en Santiago. Una dificultad que, según señalaron, ya no se limita a Compostela y comienza a extender sus efectos hacia municipios y comarcas que hasta hace pocos años se situaban en un segundo plano dentro del mercado residencial.